【保存版】福岡の居抜き・テナントQ&Aをまとめました🌸開業・閉店・物件探しのよくある質問を分かりやすく解説してます🎀
- 9 時間前
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🌸 福岡の居抜き・テナントQ&A
開業や閉店、物件探しのよくあるご質問にお答えします
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「福岡でお店を開きたいけれど、何から始めたらいいのか分からない」
「居抜き物件ってよく聞くけれど、普通のテナントと何が違うの？」
「今のお店を閉めたいけれど、従業員さんやお客様、まわりの方にはまだ知られたくない……」
お店を開業するときも、今のお店を手放すときも、分からないことや不安なことがたくさんあると思います。
特にテナントや居抜き物件は、住居のお部屋探しとは、契約内容も確認する部分も大きく異なります。
ゆうゆう不動産では、福岡でこれまでたくさんの店舗探しや居抜き物件の仲介、閉店に伴う居抜き売却のお手伝いをさせていただきました。
今回は、普段お客様からよくいただくご質問をまとめてみました😊🌸
最初から全部読まなくても大丈夫です。
今気になっているところから、ゆっくり読んでみてくださいね。
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🏡 居抜き物件について
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Q．居抜き物件とは何ですか？
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居抜き物件とは、前のお店が使っていた内装や厨房設備、カウンター、照明、エアコンなどが残った状態で募集されている物件のことです。
何もない状態から一からお店をつくるのではなく、残っている内装や設備を上手に活かしながら、次のお店をつくることができます。
飲食店だけではなく、美容室やエステサロン、ネイルサロン、クリニック、物販店など、さまざまな業種の居抜き物件があります。
ただし、残っている設備がすべて使用できるとは限りません。
見た目はきれいでも修理が必要な場合や、新しいお店の業種では使えない設備が含まれていることもあります。
物件を見るときには、内装の雰囲気だけではなく、
・設備の状態
・設備の容量
・故障の有無
・契約条件
なども確認することが大切です。
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Q．居抜き物件とスケルトン物件は
何が違うのですか？
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スケルトン物件は、内装や設備がほとんどなく、コンクリートが見えているような状態からお店をつくる物件です。
壁や床、天井、厨房、照明などを一から考えられるため、自由度が高く、自分の理想のお店をつくりやすいという良さがあります。
その一方で、工事費用が大きくなりやすく、オープンまでに時間がかかることもあります。
居抜き物件は、前のお店の内装や設備を活かせるため、工事費用や準備期間を抑えられる可能性があります。
「少しでも早くオープンしたい」
「最初の費用をできるだけ抑えたい」
という方には、居抜き物件が合っていることも多いです。
反対に、内装やお店の世界観に強いこだわりがあり、一からすべてつくりたい場合は、スケルトン物件の方が合うこともあります。
どちらが正解ということではなく、ご予算やオープン時期、お店の業種によって変わります。
ゆうゆう不動産では、物件を紹介するだけではなく、どちらがお客様のお店に合っているのかも一緒に考えています😊
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Q．居抜き物件で開業する
メリットは何ですか？
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一番大きなメリットは、前のお店の内装や設備を活かすことで、初期費用を抑えられる可能性があることです。
特に飲食店の場合は、厨房設備だけではなく、
・ダクト
・グリストラップ
・給排水設備
・ガス設備
・電気容量
など、あとから工事をすると大きな費用がかかる設備があります。
希望する業種に合う設備がすでに整っていれば、工事の負担を少なくできることがあります。
工事期間を短くできれば、物件を契約してからオープンするまでの空家賃を抑えられる可能性もあります。
ただ、居抜き物件だから必ず安く開業できるとは限りません。
設備の修理や入れ替えが必要になったり、使わない設備を撤去したりすると、思っていた以上に費用がかかる場合もあります。
「居抜きだからお得」とすぐに判断するのではなく、実際に必要な工事や設備の状態まで確認したうえで考えることが大切です。
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Q．造作譲渡料とは何ですか？
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造作譲渡料とは、前のお店が残していく内装や設備、什器などを譲り受けるために支払う代金です。
例えば、
・厨房機器
・カウンター
・テーブルや椅子
・エアコン
・照明
・店内の棚や什器
などが対象になることがあります。
造作譲渡料の金額は、残っている設備の内容や状態、使用年数などによって異なります。
数百万円の造作譲渡料が設定されている物件もあれば、無償で譲渡される物件もあります。
大切なのは、金額だけを見るのではなく、
「何が譲渡の対象になっているのか」
「設備は正常に使えるのか」
「故障した場合の保証はあるのか」
「リース品や、前のテナントさん以外の所有物が含まれていないか」
という部分まで確認することです。
ゆうゆう不動産では、造作の内容確認や条件の調整も含めて、お客様が納得してご契約できるようにお手伝いしています。
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Q．居抜き物件の設備は
そのまま使えますか？
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そのまま使える設備もありますが、すべての設備が問題なく使えるとは限りません。
居抜き物件の設備は、基本的に現状のまま引き渡されることも多く、引き渡し後に故障が分かった場合でも、前のテナントさんなどに修理をお願いできないケースがあります。
そのため、契約前にできる限り動作確認を行い、
・設備の状態
・製造年
・故障の有無
・修理や交換が必要な箇所
などを確認することが大切です。
厨房機器だけではなく、エアコン、給湯器、ダクト、排水、電気容量なども、お店を営業するうえではとても重要です。
内見のときにすべてを判断するのは難しいため、必要に応じて内装業者さんや設備業者さんにも確認していただくことをおすすめしています。
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Q．退去するときは
居抜きのまま返せますか？
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居抜きで借りた物件でも、退去するときに居抜きのまま返せるとは限りません。
契約書に「退去時はスケルトンに戻す」と定められている場合は、内装や設備を撤去して返さなければならないことがあります。
反対に、貸主様の承諾を得て、次の方へ居抜きの状態で引き継げる場合もあります。
この原状回復の条件は、将来お店を閉めるときの費用に大きく関わります。
そのため、物件を借りるときから、
「退去時に、どの状態まで戻す必要があるのか」
「次の方へ居抜きで引き継ぐことはできるのか」
という部分を確認しておくことがとても大切です。
お店を開くときには、どうしてもオープンのことばかりを考えてしまいます。
でも、いつか移転したり、事業を誰かに引き継いだりする可能性もあります。
ゆうゆう不動産では、開業するときだけではなく、将来お店を手放すときのことまで考えながら、契約内容を確認しています。
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
🔑 物件探し・開業について
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Q．お店を開きたいのですが
何から始めればいいですか？
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まずは、どんなお店を開きたいのかを聞かせてください😊
まだ細かいことが決まっていなくても大丈夫です。
・開業したい業種
・希望するエリア
・お店の広さ
・ご予算
・オープンしたい時期
などを伺いながら、一緒に条件を整理していきます。
「天神や博多のように、人通りが多い場所がいい」
「住宅街で、地域の方に長く通ってもらえるお店にしたい」
「駅から少し離れてもいいので、家賃を抑えたい」
お店によって、合う場所や物件はまったく違います。
インターネットに掲載されている物件をただご紹介するのではなく、お客様がどんなお店をつくりたいのかを大切にしながら、一緒に探していきます。
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Q．開業までには
どのくらいの期間がかかりますか？
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物件の状態や業種によって異なりますが、大まかには次のような流れで進みます。
ご相談
↓
物件探し・内見
↓
お申込み・条件の調整
↓
ご契約
↓
内装工事・開業準備
↓
オープン🌸
居抜き物件の場合は、既存の内装や設備を活かせるため、スケルトン物件よりも早くオープンできることがあります。
ただし、飲食店の場合は営業許可、美容室の場合は保健所への届出など、業種ごとに必要な手続きがあります。
内装工事の内容や融資、許可申請の状況によっても、オープンまでの期間は変わります。
「この月までにはオープンしたい」というご希望がある場合は、できるだけ早めにご相談ください。
ご希望の時期から逆算しながら、無理のないスケジュールを一緒に考えます。
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Q．物件を借りるときの初期費用には
何がかかりますか？
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物件によって異なりますが、一般的には、
・保証金や敷金
・前家賃
・仲介手数料
・保証会社の費用
・火災保険料
などが必要になることがあります。
居抜き物件の場合は、造作譲渡料が必要になることもあります。
そのほかにも、
・内装工事費
・看板工事費
・厨房機器
・家具や備品
・広告費
・許可申請の費用
など、お店を開くためにはさまざまな費用がかかります。
物件の賃料だけを見て決めてしまうと、契約後に思っていた以上の費用が必要になる場合があります。
そのため、物件を決める前に、
「契約時に必要な費用」
「オープンまでに必要な費用」
を分けて考えることが大切です。
ゆうゆう不動産では、物件ごとの初期費用をできるだけ分かりやすくご説明しています。
資金計画にご不安がある場合も、遠慮なくご相談ください。
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Q．気になる物件を
内見することはできますか？
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もちろんできます😊
ただし、居抜き物件の中には、現在もお店が営業を続けている物件があります。
営業中の店舗の場合は、従業員さんやお客様に閉店や移転の予定が伝わっていないこともあるため、内見する時間や人数、店内での会話などに配慮が必要です。
お店の前で長時間待ったり、店内で物件について大きな声で話したり、許可なく写真を撮影したりすることは、控えていただく場合があります。
現在のお店の方のご事情も守りながら、安心して内見していただけるように調整いたします。
気になる物件がありましたら、まずはゆうゆう不動産へご連絡ください。
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Q．希望に合う物件が今なくても
相談できますか？
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もちろん大丈夫です🌸
テナント物件は、募集が始まってからすぐにお申込みが入ることもあります。
また、営業中の店舗や閉店前の物件など、事情があってインターネットに掲載できない物件もあります。
ゆうゆう不動産では、
・ご希望のエリア
・広さ
・ご予算
・業種
・希望するオープン時期
などをお預かりして、条件に近い物件が出たときにご紹介する「物件のお探し」も承っています。
「今すぐではないけれど、良い物件があれば開業したい」
「半年後くらいを目標に探したい」
という段階でも大丈夫です。
早めにお話を聞かせていただくことで、物件が出たときにすぐ動けるよう、一緒に準備していくことができます。
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
🌿 閉店・居抜き売却について
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Q．閉店することを周囲に知られずに
相談できますか？
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はい。秘密厳守でご相談を承っています。
閉店や移転については、従業員さんやお客様、お取引先、貸主様にも、まだお話しされていないことが多いと思います。
そのため、最初のご相談から物件のご紹介、内見の調整まで、情報の取り扱いには十分に配慮いたします。
店名や詳しい住所を一般公開せずに、限られた方へご紹介することも可能です。
「まだ閉店すると決めたわけではない」
「居抜きで引き継げる可能性があるのかだけ知りたい」
という段階でも大丈夫です。
誰にも言えずに一人で悩まず、まずはお気持ちを聞かせてください。
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Q．営業を続けながら
次に入る方を探すことはできますか？
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はい、可能です。
実際に、営業を続けながら次のテナント様を探し、閉店後すぐに引き渡せるように進めるケースもあります。
次の方が見つかれば、空家賃や原状回復費用の負担を抑えられる可能性があります。
ただし、居抜きでの引き継ぎには、貸主様や管理会社の承諾が必要です。
また、次の方の業種によっては、建物の規約や設備の関係で入居できない場合もあります。
契約書の内容を確認しながら、どのような方法で進めるのがよいかをご提案いたします。
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Q．内装や厨房設備は
いくらで売れますか？
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造作譲渡の金額は、内装や設備にかかった費用だけで決まるものではありません。
・設備の状態
・使用年数
・立地
・賃料
・契約条件
・次に入る方の業種
など、さまざまな条件によって変わります。
高額な費用をかけてつくったお店でも、次の方にとって使いにくい内装であれば、希望する金額で譲渡できないことがあります。
反対に、設備の状態が良く、すぐに営業を始められる物件であれば、次の方にとって大きな魅力になります。
ゆうゆう不動産では、物件の状況や設備の内容を確認しながら、現実的な造作譲渡料について一緒に考えます。
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Q．居抜きで次の方が
見つからなかった場合はどうなりますか？
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退去日までに次の方が見つからなかった場合は、契約書の内容に従って、原状回復やスケルトン工事が必要になる可能性があります。
そのため、閉店日が決まってから探し始めるよりも、少しでも早くご相談いただくことが大切です。
時間に余裕があれば、募集方法を考えたり、次の方との条件を調整したりできる可能性が広がります。
もちろん、閉店まで時間がない場合でも、できる限りの方法を一緒に考えます。
「もっと早く相談すればよかった」とならないように、まだ迷っている段階でも遠慮なくご連絡ください。
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🌸 福岡でお店を開きたい方も
今のお店を手放したい方も
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お店を開くことは、人生の中でも大きな決断だと思います。
そして、大切につくってきたお店を閉めたり、誰かに引き継いだりすることも、簡単に決められることではありません。
ゆうゆう不動産は、物件だけをご紹介する不動産会社ではなく、
お客様がどんな想いでお店を始めるのか。
どんなお気持ちでお店を手放すのか。
その背景まで大切にしたいと思っています。
これまで福岡で、飲食店、美容室、サロン、事務所、物販店など、たくさんの店舗探しや居抜き物件のお手伝いをさせていただきました。
インターネットに掲載されている物件だけではなく、地域密着のゆうゆう不動産だからこそご紹介できる物件や、まだ一般公開されていない情報があることもあります。
「何から相談したらいいのか分からない」
そんなときは、決まっていることだけをお話しいただければ大丈夫です😊
福岡でのお店探し、テナント探し、居抜き物件の売却や閉店について、まずはお気軽にご相談ください。
お客様の想いに寄り添いながら、一緒に考え、一緒にお手伝いさせていただきます🌸
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🏡 ゆうゆう不動産
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福岡でのテナント・居抜き物件探し、店舗開業、閉店・居抜き売却のご相談を承っています。
📞 お電話でのお問い合わせ
092-406-7972
「まだ何も決まっていない」
「相談だけしてみたい」
という方も、お気軽にお問い合わせくださいね😊🌸
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所在地：福岡市中央区高砂１丁目２２番２５号 Sorisso薬院３階
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ぜひ【ゆうゆう不動産】にお気軽にご相談ください🌿
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