【保存版】福岡の居抜き物件｜申込みから造作譲渡・契約・引渡しまでの流れをゆうゆう不動産が解説
- 19 時間前
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こんにちは😊🌸福岡で不動産の仲介をしております、ゆうゆう不動産の秋丸です。
ゆうゆう不動産では、福岡市内を中心に飲食店、美容室、サロンなど、たくさんの店舗・テナント探しをお手伝いしています。
その中でもよくご相談いただくのが、
「居抜き物件の契約って、普通のテナント契約と何が違うんですか？」
というご質問です。居抜き物件は、前のお店が使っていた内装や厨房設備、カウンター、照明などを活かして開業できることが大きな魅力です。
一からお店を造るより工事費を抑えられたり、開業までの時間を短縮できたりする可能性があります😊「設備が残っているから、そのまま借りればOK！」
というわけではありません。ここが居抜き物件の少し難しいところです。
通常のテナント契約に加えて、前のテナントさんが所有している内装や設備を引き継ぐ場合には、造作譲渡についても確認しながら進めていく必要があります。
今回は、これまで福岡でたくさんの居抜き物件を仲介してきた私たちが、実際にお客様へご説明している内容をもとに、物件を見つけてから、お申込み、造作の確認、契約、鍵のお引渡しまで
できるだけ分かりやすくご紹介します😊🌸
まず知ってほしい。居抜き物件では「物件」と「中にあるもの」は別のお話です
居抜き物件をご案内している時に、この冷蔵庫も付いていますか？「カウンターも全部もらえるんですよね？」「エアコンは物件の設備ですか？」と聞かれることが本当によくあります。
ここ、とっても大切です。居抜き物件では、
建物そのものを借りる話と、中に残っている内装や設備を引き継ぐ話
を分けて考える必要があります。
① 貸主さんとの「賃貸借契約」
こちらは、通常のテナント物件と同じです。
貸主さんから物件を借りるための契約で、賃料、共益費、敷金、契約期間、解約条件、原状回復などを確認して契約を結びます。
② 前テナントさんとの「造作・設備の引継ぎ」
もう一つが、前のお店が所有している内装や厨房設備、什器などを引き継ぐお話です。
有償で譲り受ける場合には、造作譲渡契約を結ぶケースがあります。
ただし、居抜き物件だから必ず同じ形の「造作譲渡契約」が必要というわけではありません。
無償で引き継ぐケースもありますし、譲渡される物の内容や契約方法も物件によって異なります。だからこそ、
「何が物件の設備で、何が前テナントさんの所有物なのか」
ここを契約前にしっかり整理しておくことがとても大切なんです😊
福岡の居抜き物件｜お申込みからお引渡しまでの流れ（ゆうゆう不動産が解説）ではここから、実際の流れをご紹介します🌸
STEP1｜まずは物件を内見します
気になる居抜き物件が見つかったら、まずは実際に現地を見ます。
通常のテナント探しでも内見は大切ですが、
居抜き物件の場合は、さらに見るところがたくさんあります。
店内の広さやレイアウトだけではなく、
厨房の位置、給排水、ガス、電気容量、エアコン、換気設備、グリストラップ、トイレ、看板を設置できる場所など、
「自分がやりたいお店に本当に使えるのか」
という目線で確認していきます。見た目がすごくきれいな居抜きでも、
業態が変われば設備をほとんど使えないこともあります。
反対に、「少し古いかな？」と思った物件でも、必要な設備が揃っていて、工事費を大きく抑えられることもあります😊居抜きは、見た目だけでは判断できないんです。
STEP2｜気に入ったらお申込みへ
「ここでお店をやりたい！」となったら、物件のお申込みを進めます。
この時に、希望する契約開始日や開業予定日、業種、営業時間、法人・個人の情報などを確認し、貸主さんや管理会社さんへお申込みを提出します。
テナントの場合は、「何のお店をするのか」ということも、とても大切です。
飲食店でも、カフェなのか、焼肉店なのか、居酒屋なのか。
同じ飲食店でも内容によって設備や消防上の確認事項が変わってくることがあります。
そのため、ゆうゆう不動産ではできるだけ早い段階で、
どんなお店をつくりたいのかをお客様からしっかりお聞きするようにしています😊🌸
STEP3｜造作・設備を一つずつ確認します
そして居抜き物件でとっても大切なのが、ここです。
店内に物が残っているからといって、
すべてが譲渡されるとは限りません。
例えば、冷蔵庫は譲渡対象だけど製氷機は撤去する。
エアコンは建物設備。レジは前テナントさんが持っていく。
厨房機器の一部はリース品。こんなこともあります。
だから、「あると思って契約したのに、引渡しの時になくなっていた💦」
ということにならないように、何を引き継ぐのかを事前に一つずつ確認します。
「これは誰のもの？」を曖昧にしない私は居抜き物件では、ここをすごく大切にしています。厨房機器、冷蔵庫、製氷機、食洗機、エアコン、カウンター、テーブル、椅子、照明、店内には本当にたくさんの物があります。
それぞれについて、
貸主さんの設備なのか。前テナントさんの所有物なのか。リース品なのか。
を確認していきます。可能であれば、譲渡する設備の一覧や写真などを残して、
「何を引き継ぐのか」が後から見ても分かるようにしておくと安心です🌸
STEP4｜入居審査と条件の調整
お申込みをしたら、貸主さんや保証会社さんなどによる審査が進みます。
同時に居抜きの場合は、造作譲渡料はいくらなのか、
いつ支払うのか、何を譲渡するのか、いつ前テナントさんから新しいテナントさんへ引き渡すのか、といった条件も整理していきます。ここで大切なのが、
賃貸借契約と造作の引継ぎを、別々に考えすぎないこと。
例えば、造作譲渡の話だけ先にどんどん進んだのに、
肝心の物件を借りる審査が通らなかった……となってしまうと困ります。居抜き物件では関係者が多いからこそ、全体のスケジュールを見ながら進めることが大切なんです。
STEP5｜重要事項説明を受けます
賃貸借契約の前には、宅地建物取引士から重要事項説明を行います。
物件に関すること、賃料や契約期間、解約について、原状回復について、
そのほか契約するうえで大切な内容をご説明します。
国土交通省も、宅地や建物を借りる際には、宅地建物取引業者から契約に関する重要な事項の説明を受けることを案内しています。
分からないことがあったら、遠慮せず何でもゆうゆう不動産に聞いてください😊
私は、分からないまま契約することが一番よくない
と思っています。特に店舗の契約は金額も大きく、これから長く商売をする大切な場所です。
なんでも聞いて下さいね🌸
STEP6｜賃貸借契約・造作譲渡の契約へ
内容を確認して問題がなければ、契約へ進みます。
貸主さんとは物件の賃貸借契約。
前テナントさんから有償で造作を譲り受ける場合には、造作譲渡についての契約。
それぞれの内容を確認して締結します。
実際の契約の順番や支払いのタイミングは、物件や取引条件によって異なります。
だからこそ、「いつ契約するのか」「いつ支払うのか」「もし賃貸借契約が成立しなかった場合はどうなるのか」なども含めて、事前に整理しておくことが大切です。
STEP7｜いよいよお引渡し・鍵渡しです🌸
契約が完了し、契約開始日を迎えたら、いよいよ物件のお引渡しです😊
鍵を受け取り、造作や設備も契約した内容どおりに残っているか確認します。
ここから、必要な内装工事をしたり、看板を取り付けたり、家具や備品を入れたり、スタッフさんの準備をしたり。いよいよオープンへ向けて本格的に動き始めます。
私もこの瞬間は毎回嬉しいです😊🌸
何度立ち会っても、「ここから新しいお店が始まるんだなぁ」
と思います。
居抜きだからこそ確認してほしい「設備」のこと
居抜き物件の一番の魅力は、前のお店の設備を活かせることです。
そのため、動作確認ができるものはできるだけ契約前に確認する。
型番や年式が確認できるものは確認する。保証の有無や、故障した場合の取り扱いについても確認する。居抜き仲介の現場で、
私たちが特に気を付けているものの一つがリース品です。
店内に置いてあるからといって、その前テナントさんの所有物とは限りません。
厨房機器、POSレジ、電話機、複合機、ウォーターサーバーなど、
リースやレンタル契約になっているものもあります。
所有していない物は、前テナントさんの判断だけで自由に譲渡できるとは限りません。
、
譲渡する設備の中にリース品が入っていないかという確認はとても大切です。
「原状回復」
居抜きで入ったから、
自分が退去する時も居抜きのまま出られる。……とは限りません。
ここもとても大切です。賃貸借契約で、退去時にどこまで原状回復をする必要があるのか。
スケルトンに戻す必要があるのか。造作を残したまま退去できる可能性があるのか。
これは契約内容によって変わります。
「前のお店からそのまま引き継いだ設備なのに、私が撤去するんですか？」
ということにならないよう、入居する時に、退去する時のことまで確認しておく。
店舗契約ではとても大切なことだと思っています。
居抜き物件の初期費用はいくらかかる？
これも本当によく聞かれます😊「居抜きだから安くお店を出せますよね？」
確かに、内装や厨房設備などを活用できれば、
一から店舗をつくるより工事費を抑えられる可能性があります。
ただし、
居抜き＝必ず初期費用が安い、
とは限りません。物件を借りるためには、
敷金や保証金、礼金、前家賃、仲介手数料、保証会社の費用などがかかる場合があります。
さらに物件によっては造作譲渡料。設備をそのまま使えなければ修理や交換。
業態に合わせた追加工事。看板工事。各種申請。実際に開業するまでには、いろいろな費用がかかります。造作譲渡料だけを見て「高い・安い」を判断しないこと
をおすすめしています。
その設備を一から揃えたらいくらかかるのか。
どのくらい工事を減らせるのか。実際に使える設備はどれくらいあるのか。
全部を合わせて考えてみると、その居抜き物件の本当のメリットが見えてきます😊🌸
居抜きでも、開業に必要な手続きは確認しましょう
物件を借りて設備を引き継いだら、
その日からすぐ営業できるとは限りません。
飲食店など食品を扱う営業では、営業内容に応じて保健所への営業許可申請や営業届出などが必要です。福岡市でも、営業許可が必要な業種や、営業届出の対象となる業種について案内されています。なお、「前のお店が飲食店だったから、その営業許可をそのまま使えばいい」
という単純なお話でもありません。
現在は、食品衛生法上の事業譲渡に該当する場合、一定の手続きにより営業者の地位を承継できる制度があります。
福岡市でも、2023年12月13日から、事業譲渡の場合には新たな許可取得をせず、承継の届出によって営業者の地位を引き継げる仕組みが案内されています。
ただし、
厨房設備や内装を譲り受けたからといって、必ず「事業譲渡」に該当するわけではありません。
店舗の内容を大幅に変更する場合など、新規の手続きが必要になるケースもあります。
この部分は物件や開業内容によって違うので、
契約前・工事前の早い段階で、店舗所在地を管轄する保健所へ確認することをおすすめします🌸
福岡市では消防への届出も忘れずに
そしてもう一つ。店舗を開業する時には消防関係の確認も大切です。
福岡市消防局では、新たにテナントを使用する場合、「防火対象物使用開始届出書」を使用開始の7日前までに届け出る必要があると案内しています。
お店の用途や広さ、設備、収容人数などによって必要な消防設備や手続きが変わることがあります。居抜きで前のお店と同じように見えても、
新しいお店の業態やレイアウトによって確認が必要になることもあります。
保健所も消防も、
「オープン直前になって慌てて確認する」のではなく、物件を決める段階から相談する。
私はこれをおすすめしています😊
居抜き物件は「そのまま使える物件」ではなく「上手に引き継ぐ物件」
私は居抜き仲介をしていて、
これが一番伝えたいことかもしれません。
居抜き物件って、
「前のお店をそのまま使える物件」
と思われることがあります。
でも私は、
「前のお店が残してくれたものを、新しいお店が上手に引き継いでいく物件」
だと思っています😊
厨房やカウンター、
照明や壁、
お店によっては本当にたくさんのものが残っています。
それを全部壊して一から造るのではなく、
使えるものは大切に使って、
自分のお店らしく新しく生まれ変わらせる。
居抜き物件には、そんな面白さがあります🌸
ただ、その分、誰の設備なのか。
本当に使えるのか。何を引き継ぐのか。退去する時はどうするのか。
一つひとつ確認しながら進めることが大切です。
福岡で居抜き物件・テナントをお探しの方へ🌸
ゆうゆう不動産では、
福岡市を中心に、
飲食店、美容室、サロン、物販店、事務所など、
さまざまな店舗・テナントの仲介をお手伝いしています。
物件をご紹介することはもちろんですが、
ゆうゆう不動産は、
「ここでこのお店はできるかな？」
「造作譲渡ってどうしたらいい？」
「この厨房設備は引き継いで大丈夫？」
「契約からオープンまで、何から始めたらいい？」
そんなご相談も含めて、一緒に考えながら進めていくのが私たちの仕事だと思っています😊🌸
初めて店舗を出される方は、分からないことがたくさんです。
分からないまま進めないでください😊
気になることは、ゆうゆう不動産に一つずつ聞いていただけたらと思います。
物件だけじゃない。想いに寄り添いたい。
福岡で居抜き物件を探したい方、
これから飲食店や美容室、サロンなどを開業したい方、
現在のお店を居抜きで譲りたい方も、
どうぞお気軽にゆうゆう不動産へご相談ください🌸
株式会社ゆうゆう不動産
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物件だけじゃない。想いに寄り添いたい。
ニコニコ笑顔の不動産屋さんです🌸
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これからお店を始める皆さまの物件探しが、
素敵なスタートにつながりますように😊🌸
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